培育和发展住房租赁市场，既是构建房地产新发展模式的重要一环，也有助于促进房地产市场平稳健康发展。

　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》指明了下阶段房地产发展方向，要求“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。近日，中国人民银行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中通过专栏形式阐释了金融支持住房租赁产业的必要性和可行性。

　　今年以来，央行不断健全住房租赁金融支持体系，联合金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，联合各部门推出房地产支持政策组合，并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款，用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。一系列举措有力推动构建房地产新发展模式，支持住房租赁产业发展。

　　“抓住住房租赁产业这一关键点，有利于兼顾当前与长远。”业内人士对《》记者表示，从短期看，当前房地产市场处在调整的特殊时期，很多新房卖不出去、二手房产空置，加大对住房租赁产业的支持，有助于盘活存量去库存，平衡房地产市场供求，稳定预期。从长远看，总量上我国已“不缺房”，但结构上还有调整空间，新市民、青年人想租“好房子”；坚持租售并举，支持越来越多的住房租赁优质企业进入市场，发展住房租赁产业，这些都是未来房地产新模式的重要方向。

　　住房租赁产业发展空间巨大

　　在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，人民群众对“好房子”的租赁需求上升，有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人。从供给端看，近年来，随着租售比回升和融资运营成本下降，住房租赁产业的商业可持续性增强，越来越多住房租赁企业进入市场，提供更优质、稳定的租赁住房服务。

　　租金是影响住房价值的核心变量。《报告》指出，近年来，房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。近年来，租售比总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。

　　除了租售比这个静态指标，从租金动态的增长率来看，我国租赁市场也有较大发展空间。《报告》进一步指出，疫情以来，我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看，租金仍有望稳步上涨，过去十年，我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

　　“未来，随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。”《报告》指出。

　　金融助力启动住房租赁可持续发展

　　当前，我国住房租赁产业仍处于起步阶段，房地产市场也处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其他政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。

　　今年6月，央行设立保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用于配租配售。租赁住房贷款支持计划不再实施，1000亿元额度并入保障性住房再贷款，保障性住房再贷款合计3000亿元。截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性住房再贷款余额为121亿元，后续贷款投放有望进一步加快。

　　《报告》显示，保障性住房再贷款通过市场化的方式，助力实现三大功能:一是推动构建房地产新发展模式，支持住房租赁产业发展。企业批量收购存量住房，形成团体购买力，收购价格折扣会进一步提升住房租赁产业投资回报和企业参与意愿。二是增加保障性住房供给。收购后的商品房可用作保障性住房配售或租赁，在加快盘活存量和市场去库存的同时，满足保障性住房需求。三是与保交房和“白名单”机制形成合力，降低房地产市场风险水平。房企自愿参与，回笼的资金须用于保交楼项目和其他在建项目，将推动更多项目满足“白名单”条件，改善房企资金状况。

　　业内人士认为，央行及时推出保障性住房再贷款新工具，支持企业批量收购存量住房用作保障性住房，能较快形成规模效应，同时多地也在财税、土地、配套设施等方面提供政策支持，这些都能起到降低企业成本、增强产业商业可持续性的作用。有了这些金融和地方财政政策的支持，未来，随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场将迎来更广阔空间，长期看，也能促进房地产业发展模式有序转型。

　　此外，《报告》指出，下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。